近日，上海浦东前滩·东方悦耀详情）小区居民投诉称，小区房屋的品质和物业管理存在问题，以及商业办公楼、住宅楼混合管理模式存在矛盾。
东方悦耀小区地处前滩，涵盖办公、住宅、商业三大功能，区内包含1幢15层商用办公楼、2幢36层住宅楼和1幢3层配套用房。该项目开发商、物业管理者和办公楼所有者都为陆家嘴集团。
小区居民认为，因陆家嘴集团集三个角色于一体，居民的权力无法与之制衡，导致2020年9月入住后，发现物业服务差，忽视居民诉求，对住宅楼、办公楼“双标”。
关于房屋的品质，据居民反映，主要存在自来水异味、下水道严重堵塞、房屋装修质量差问题。
自来水异味何来？根据小区会议纪要，卫监局检测后表示可能是油麻丝密封水管造成异味。居民称，开发商对支管（直通家庭的水管）进行了改造，并承诺后续改造总管道，不过至今未兑现改造总管道。
居民表示，因下水总管道堵塞，粪便水溢出到楼下住户家，有一户发生过两次这样的一种情况，另有几户发生过一次，开发商至今不承认该问题。
居民还称，所购房产为精装修房，但有家庭墙纸发霉，有家庭马桶未安装好，管道臭气弥漫至整个房间。常驻的装修人员一栋楼仅一人，进度慢。
对此， 物业表示，自来水异味由氯气产生，已清洗管道、水箱等，过滤装置已换，现不存在气味问题；下水道总管道也已疏通过。
关于房屋装修，物业表示，修东西的人周一到周五都驻扎在小区，有时周末加班，目前大部分房修问题已解决，一些零碎事务会尽快完成。
关于物业管理问题，居民反映了小区安保不严、物业对业主装修改造涉嫌乱收费、物业账目不公开等问题。
6月下旬，有居民通过监控发现自家快递包裹被疑似小偷拿走，对社区安全感到担忧。业主称，外来车辆可直接进地库，而从地下车库进小区基本通行无阻；地面主要的行人入口，保安逢人便开，很多时候门就是敞开着的，因此希望能彻底改造车库入口大门及行人进出口大门，加强安防措施。
物业工作人员和记者说，快递被偷的问题已收到业主投诉，并向当地派出所报案，详细情况仍在调查中。“平时会有一名保安在大楼内巡逻，这次确实有疏忽，但也不能排除是小区内实施工程人员。”
对于地库和地面入口的安全质疑，物业表示，地下车库不对外开放，安保系统中录有业主或租客的私家车牌号，只有系统识别时才能放行进入，识别不出的车辆保安会上前询问，多是业主委托的搬家装修车辆，已提前报备，其他外来车辆不允许进入。业主从大门进入小区需自行刷门禁卡，但不排除个别忘带了，保安会帮忙开门。鉴于业主反映过小区门保持常开状态，物业已更换保安人员，并将加强培训。
此外，业主反映，业主装潢改造，若移动消防装置位置，必须由物业指定的第三方机构执行，一个点位2000元，而在网上咨询的其他公司一个点位收费三四百元。另外，装修垃圾的清运需要业主额外付1500元一车，且不允许铲车进入。商业办公楼的装修却允许铲车。
物业回应，物业只推荐消防维保单位，没有强制要求，业主可以找其他单位，但出于安全考虑，需要提前和物业沟通。同理，住户也能自行选择垃圾清理公司，不强制。办公楼装修的铲车均停放在办公区域，不会随意进入住宅区域。
针对账目问题，该小区物业费为7.6元/㎡/月，业主要求公开账目未获回应，业主质疑，目前商业楼大量空置，物业是否挪用居民的物业费贴补商业。物业称，账目公开需要上层领导审批，商业办公楼和住宅楼在费用进出上归属两个账户，不会混在一起使用。
住宅区业主认为，以上矛盾核心点在于，在商住融合的新业态下，陆家嘴集团集开发商、物业、商业办公楼业主的角色于一体，住宅区业主的诉求不被重视。
住宅区业主表示，也考虑过成立业委会，但根据《民法典》第二百七十八条规定，即便是成立业委会，投票表决时需要2/3人群参与，1/2通过。
业主代表称：“如果商业楼的面积超过了33%，现在（东方悦耀）据说是40%，如果陆家嘴集团投反对票或者不出席，那么我们小业主无论做什么样的事情，都没有很好的方法达到2/3的要求。”
对此，三林镇前滩紫薇居委会表示，他们了解业主诉求，三林镇房管办事处在参与协调过程中已明确告知业主，条件不成熟。由于小区有620套住房，但实际入住（算上租户）不足200户，入住面积和人数不达标，暂不符合业委会成立条件。
业主呼吁，政府应创新管理办法，解决商业与住宅共生的问题，以业委会推进居民区自治。
对此，紫薇居委会表示，目前已多次协调三林镇房管办事处、业主代表和陆家嘴集团召开沟通会，推进问题解决。面对新业态产生的问题，房办也在考虑管理模式问题。
